房地产租赁是指出租人按照约定将房地产交给承租人使用，承租人按照约定交纳租金并于合同终止时将房地产返还给出租人的法律行为。属于财产租赁的一种。

房地产租赁价格(即房屋租金)是承租人为取得一定时期内房屋的占有、使用、收益权利而向出租人支付的代价。

根据《房地产估价规范》中的规定，房地产租赁价格评估可以采用比较法、收益法和成本法。《房地产估价规范》中的三大基础评估方法通常是对房地产价格的评估，而房地产租赁价格是其中的一种特殊类型。在房地产租赁价格评估的理论中，通常以基础的估价方法为理论依据，以标准术语为基础，选择适宜的评估方法进行评估。

1、比较法是选取一定数量的可比实例，将他们与评估对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到评估对象租赁价格的方法。其经济学依据是替代原理。

目前房地产租赁市场较大，可比实例也很好找寻，比较法也通常作为房地产租赁价格评估方法的第一首选。评估时应广开信息渠道，可收集房地产交易资料，了解房地产中介租售行情等。在调查房地产租赁市场交易实例时，要详细的去了解交易实例具体情况，房地产的区位状况、权益状况和实物状况，例如地理位置、面积、设施服务、交通条件、物业管理等，还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付方式等情况。这些因素都是房屋租赁双方进行市场比较时的不可或缺的比较项目。以估价对象的实际情况为基础，并在此基础上对选取的案例进行适当修正调整，才可能得出反映市场价格和估价对象特点的租赁价格。

2、收益法又称收益还原法或收益本金化法，是通过估算被评估对象在未来期间的预期收益，选择使用一定的折现率，将未来收益一一折成评估基准日的现值，用各期未来收益现值累加之和作为估价对象评估价格的一种方法。

收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。用收益法评估房屋租赁价格的关键是年净收益和报酬率的计算。租赁净收益=租赁收入-（维修费+管理费+保险费+税金），其中租赁收入主要为有效毛租金收入及租赁保证金、押金等的利息收入。四项税费的取舍，应根据租赁契约规定的租金含义决定。若四项税费全部由出租方承担，应将其全部扣除。如部分为出租方承担，则只扣除出租方承担部分。由收益法延伸的收益剩余法适用于具有开发潜力且开发完成后房地产收益水平可以采用比较法求取的经营性房地产租赁价格评估。是以经营承租房地产所能获取的收入扣除必要的经营费用以及承租者要求的合理利润，以其余额作为租赁价格。

3、成本法是采用成本累加的方法计算房屋租赁价格的一种方法。成本法评估房屋租赁价格由八项因素构成：折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。

在市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不易准确预测净收益时，成本法可以作为主要的估价方法。采用成本法时，应先求取建筑物的重置价格。一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定;也可采用按工程造价估算等方法求取。租赁房屋租金=折旧+维修费+管理费+利息+税金+保险费+地租+利润，但在实际中，房租的成本构成也可能包含八项因素外的其他因数。

三、总结与思考

在房地产租赁价格评估中，首先要明确评估对象的评估范围，确认好租赁价格体现的单位是月租赁单价还是年租赁总价格，这将涉及到房地产租赁价格分类中的单位租金和总租金。单位租金根据计租单位的不同而产生细分，按面积分布可分为一间、一套、一栋，也可按具体的面积计算；按时间计租可分为日租金、月租金、年租金等。而总租金一般指租赁期间内的租金之和。

第一要清楚房地产租赁价格的特征及市场需求。区别工业区、商业区和住宅区，才能更好去对评估对象进行区域因素的分析和比较。例如商业区注重繁华程度、工业区重视交通运输、住宅区注重安全舒适等。区域的划分在房地产租赁上体现在工业区一般分布在城市的外围或者近郊，交通相对便利，占地面积大，资金周转速度较慢，付租能力相对较弱；商业区分布在城市的中心区处或者交通最便利的地方，资金周转速度快，付租能力也是最强的；而住宅区一般分布在商业区的外围，付租能力较强。

第二选择合适的可比实例。可比实例的交易时间、交易面积都应与评估对象相差不大，其规划条件应保持大体一致，选取的可比实例地址应与评估对象在同一区域或相邻区域。通常，评估人员选取三个或三个以上的可比实例与评估对象进行对比。虽然目前房地产租赁公开市场较大，案例很多，但是在实际的案例找寻中，可能会遇到工业区上的非生产性办公用房等较特殊的情况，可比实例在同一区域找寻不到或案例较少，这样的情况就要适当的扩大可比实例的区域范围。

第三，评估对象与可比实例的各影响因素主要从市场状况、交易情况、区位状况、权益状况、实物状况方面去进行比较，例如商业/产业聚集度、交通便捷度、公共服务设施完备程度、所在楼层、规划限制条件、写字楼等级和物业管理等。根据可比实例的实际情况编制好影响因素的条件后，进行修正系数的确定。比如商业聚集度我们可划分等级为好、较好、一般、较劣、劣五个等级，对每个因素进行修正后会得到比较因素调整指数，在可比实例与评估对象相似度较高，可比实例比较价值均具有代表性的情况下可采用简单算术平均法求取评估对象的比较价值。

尽管房地产租赁价格评估理论已经相当成熟，但在实践中仍然有需要我们去关注和注意的问题。需要我们不断的提升自身的理论技术，学习新的评估类型，规避好风险，做好自己的职责。