移民需要的房产评估，用途也是多方面的。不光指移民申请，移民申请也不仅代表投资移民，凡是在移民申请时需要资金证明的，都可能发生房产评估需求。移民成功，登陆后也有房产评估的需要，这方面主要是资产申报，为了报税用途。移民在国外也有其它各种各样的房产评估需要，比如婚姻导致的房产分割，合并等等。和在国内基本一样，只不过房产评估报告使用的地理范围在国外而已。

大家都知道，不同的房产评估用途或评估目的，可能导致估值的差异。这个问题本公众号在以往的文章中早有提及。本次我们想就大家普遍关心的所谓“高估”与评估目的的结合问题。

我们现实中接触到的移民房产评估已经从移民申请类渐渐转向了纳税申报用途。这反映出移民申请类的评估需求在下降，可能是投资移民类的业务在向其它如人才类等的移民申请转移。也说明成功移居国外的群体在扩大，而且我们移居国外的群体多是成功人群，所以才有房产评估的需求。那我们就重点探讨在纳税申报上的房产评估如何看待“高估”的问题。

我们先找一个股票的K线图来简单地说明一下国内房价的两个趋势阶段。前面是快速上涨阶段，疯狂的时候简直是一天一个价，天天看到的新闻是因为房东反价打官司。在达到高位后，中央三令五申“房住不炒”，房价开始滞涨到一些城市下跌，我们就称其为房价的横盘稳定阶段吧。因为中央政府也是希望房地产软着陆，不能上涨的同时希望不大跌。我们就不管它下跌不下跌，我们就认为它不会再疯涨了，前面的那个阶段成为了历史。

我们现在再来说在纳税申报用途上，大多数客人在咨询的时候上来就是一句，你们能高估多少？或者还有的人问，你们会比我们本地的评估公司高估多少？对待这个“绝杀”问题，真是比较伤脑筋。这个问题的正解是我们按市场价值标准评估，没有所谓的“高估”与“低估”。因为这两个词都是违规的代表。但是如果真这么回答，那客人一定是不感兴趣了。其实所有的评估同行，对这个问题都没有解，我怎么知道“高估”多少？我怎么知道同行估多少？这不是超市标价，何况同一样东西，相邻两个超市都可能标价不一样呢！逛街的乐趣之一不就是比价吗

文章开头我们说了，不同的估价目的可能会导致不一样的估价结果。所以房产估价没有绝对答案，套用一句话就是价格永远是围绕价值波动。房地产有其固有的价值，所以不同的评估公司对相同估价对象的估值一般是大差不差的。假如一个待估房产A公司评估是三万单价，B公司说是两万九千，C公司说是三万零两百……这都是正常的。对于纳税申报来说，我们就可以选择C公司的估值，这样对我们有利，因为会少产生税费。而且，注意，重点是没有风险！我们希望我们的客人在避税的时候同时考虑到风险。所以才有合理合法避税这个说法。为什么总说西方的富豪交的税比中产还少，就是因为他们有各种各样的合法的避税渠道和方法。比如投资慈善基金什么的。

好了，简单的说，好像“高估”就是少缴税的良药，其实仔细分析，并不是如此。再看我们前面的股票图。在疯狂上涨阶段，怎么“高估”都是避税的好办法，因为出售价格永远大于前期的估值。看起来风险也不是很大（其实恶意高估永远有风险，只不过它被疯狂的上涨掩盖了）。因为你高估个百分之二十，三十，没多久实际价格就超出了。税务局还是能收到一笔不错的税费，他就不会注意你已经“高估”了。现在，市场是下行或横盘的市场，是买方市场，是成交极不活跃的市场，是连所有房产网站上的二手房报价都半年不更新的市场了。称其为市场萧条不为过。在这样的市场情况下，你上来就记得要“高估”，已经不合时宜了。你“高估”，就是木秀于林，税务局或许一眼就能发现，有可能就要风必摧之。大家要知道，中国的移民数量不是一个小群体了，我们经常评估到同一个小区的物业，也就是说同一个小区可能有很多人都移民了。再设想一下，税务局会不会碰巧就看到来自中国的同一个小区的两个评估报告都用来报税的（在人工智能和大数据的时代，数据都是裸奔的），结果一个比另一个高很多！在横盘的市场条件下，特意做高也没有实际意义。它不会给你凭空省下一笔税费。你做到三万五一平米，但是它实际 只有三万一平米，过几年它还是三万左右一平米，那多出的五千一点实际用处都没有，唯一的用途就是加大了你的风险。被税务局盯上的风险，因为你木秀于林了。但是有一种所谓的高，是中石油国内上市的那种高，是上市即颠峰的那种绝望的高。比如很多小区，2017年2018年就是价格高峰，后来就没有达到过这样的价格，那这样评估出来的高是没有问题的。因为它实际就是有这么高，后面市场下行了，贬值了，所以我卖了也没有交税的条件了。这种是没有风险的，风险永远是“故意的虚高”产生的。

最后，重申一下，对于移民需要的房产评估，我们评估公司没有太多后果。因为它标的不是很大，又是在国外。我们上面说的风险都是针对移民客人来说的。这方面的新闻就是在国内也经常看到，某某国家针对华人移民的税务审查什么的。总之，税法很重要，国内国外的情况区别很大，简直一个是淡水一个是海水的差距。从淡水去到海水，要适应海水的情况。再以淡水的经验生活就麻烦大了。